Jako prawnicy Kancelarii Czarniak Baszczyn Kancelaria Prawna s.c. często spotykamy się z pytaniami w zakresie możliwości uzyskania odszkodowania  za posadowienie instalacji przesyłowej na Państwa działce. Sąd Najwyższy wydał ostatnio postanowienie, w którym orzeczono, jak w takich sytuacjach należy obliczać odszkodowanie. 

Nieruchomość obciążona według Kodeksu cywilnego

Jak wskazuje art. 3051 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.) nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Z kolei zgodnie z treścią art. 3052 K.c. jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń, przedsiębiorca może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem. W sytuacji gdy  przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności przesyłu.

Jak słusznie wskazuje się w orzecznictwie wysokość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu na podstawie art. 3052 K.c. powinna uwzględniać przede wszystkim spadek wartości użytkowej nieruchomości, która będzie obciążona taką służebnością. Kwestia zatem faktycznej wysokości odszkodowania jest każdorazowo indywidualnie oceniania i nie można w tym przypadku z góry przyjmować określonych wartości.

Strefa ochronna instalacji kwestią sporną

Szczególnie problematyczna jest w tym przypadku kwestia tzw. strefy ochronnej instalacji, która w niektórych przypadkach może praktycznie pozbawić właściciela prawa do niezakłóconego korzystania z nieruchomości. W orzecznictwie w pewnym okresie dominował pogląd, że wynagrodzenie przysługuje właścicielowi nieruchomości nie tylko za obszar faktycznie zajęty przez instalację, ale również kwestia istnienie wspomnianej strefy ochronnej, która uniemożliwia swobodne korzystanie z nieruchomości( przykładowo zakaz sadowienia budynków w pewnej odległości od instalacji) . Obecnie jednak dominujący staje się pogląd, iż wynagrodzenie przysługuje właścicielowi wyłącznie za obszar faktycznie zajęty przez instalację.

Postanowienie Sądu Najwyższego

Potwierdzeniem utrwalania się tej linii orzeczniczej jest najnowsze Postanowienie Sądu Najwyższego. Sprawa dotyczyła  roszczenia Eugeniusz i Jadwiga K., właścicieli działki na Górnym Śląsku, przez którą biegnie gazociąg z pasem eksploatacyjnym po 3 m z każdej strony, a nadto dodatkowym „pasem technicznym” po 6 m z każdej strony, na którym nie mogą wznosić obiektów ani urządzeń trwale związanych z gruntem. Powodzi żądali uregulowania posadowienia tej instalacji i wynagrodzenia od spółki gazowniczej, która była właścicielem instalacji.

Sąd Najwyższy rozpoznając sprawę wydał postanowienie, w którym wskazał, że możliwość wyjścia poza pas jest wyjątkiem, służebność przesyłu obejmuje bowiem tylko pas niezbędny do eksploatacji (przeglądy, konserwację, remonty), a więc nieobejmujący pasa zabudowy. W konsekwencji wynagrodzenie liczone jest od tego węższego pasa i powinno być oszacowane odpowiednio dla każdej sprawy. ( Sygnatura akt: III CZP 20/19)

Jest to kolejne orzeczenie,w którym sądy stoją na stanowisku, że odszkodowanie należy się wyłącznie za obszar faktycznie zajęty, a poza wyjątkowymi sytuacjami nie są nim objęte strefy ochronne instalacji.